Türkiye'nin aktif fay hatları üzerinde yer alması, özellikle Sakarya ve Marmara bölgesinde "Kentsel Dönüşüm" (6306 Sayılı Kanun) süreçlerini hukuki bir zorunluluk haline getirmiştir. Ancak eski ve riskli binasını yenilemek isteyen kat malikleri, çoğu zaman hukuki bilgi eksikliği nedeniyle müteahhit firmalar karşısında mağduriyet yaşamaktadır.
Bir binanın yıkılıp yeniden yapılması süreci; sadece mimari ve mühendislik bir proje değil, aynı zamanda çok aktörlü, ağır cezai ve hukuki yükümlülükleri olan bir "sözleşmeler bütünüdür". Kulaktan dolma bilgilerle veya müteahhidin sunduğu standart, tek taraflı sözleşmelerle yola çıkmak, yılların birikimi olan mülkiyet hakkının kaybedilmesine zemin hazırlayabilir.
"Deprem riski taşıyan bir binada oturmak ne kadar tehlikeliyse; hukuki teminatları alınmamış, tek taraflı ve eksik bir müteahhit sözleşmesine imza atmak da ekonomik geleceğiniz için o kadar yıkıcıdır."
Riskli Yapı Tespiti ve Sürecin Başlaması
Kentsel dönüşüm süreci, binanın "Riskli Yapı" olarak tespit edilmesiyle başlar. Kat maliklerinden sadece birinin dahi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslandırdığı kuruluşlara başvurması, sürecin başlaması için yeterlidir. Tespit raporu kesinleştikten sonra tapu kütüğüne "Riskli Yapı" şerhi işlenir ve binanın yıkım süreci yasal olarak geri dönülemez bir yola girer.
2/3 Çoğunluk Kuralı ve Azınlığın Hakları
Eski kanun düzenlemelerinde oybirliği gerekirken, 6306 sayılı kanun ile kilitlenmeleri önlemek adına arsa payı oranında 2/3 çoğunluk kuralı getirilmiştir. 2/3 çoğunluğu sağlayan maliklerin aldığı karar (müteahhit seçimi, sözleşme şartları vb.), karara katılmayan 1/3'lük azınlığa noter kanalıyla tebliğ edilir. Şayet azınlık 15 gün içinde bu karara uymazsa, hisseleri öncelikle anlaşan diğer maliklere, onlar almazsa Hazine'ye satılma riskiyle karşı karşıya kalır. Bu nedenle, azınlıkta kalan maliklerin haklarını korumak için süreci itirazsız reddetmek yerine, hukuki zeminde müzakere etmeleri şarttır.
Müteahhit (Arsa Payı Karşılığı İnşaat) Sözleşmelerinde Kritik Maddeler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, noter huzurunda "Düzenleme Şeklinde" yapılmak zorundadır. Aksi takdirde sözleşme geçersiz (batıl) sayılır. Ancak sözleşmenin geçerli olması, sizin için güvenli olduğu anlamına gelmez. Sözleşmede mutlaka bulunması gereken hayati kalkanlar şunlardır:
Teslim Süresi ve Gecikme (Kira) Tazminatı
Sözleşmelerde "İnşaat, ruhsat alındıktan sonra 18 ayda teslim edilecektir" gibi ucu açık ifadeler tehlikelidir. Müteahhit ruhsat başvurusunu yıllarca yapmayabilir. Doğru kurgu; "Sözleşmenin imzasından itibaren X ay içinde ruhsat alınacak, ruhsattan itibaren Y ay içinde iskanlı (yapı kullanma izin belgeli) olarak anahtar teslimi yapılacaktır" şeklinde olmalıdır. Ayrıca teslimin gecikmesi halinde, piyasa rayiçlerine uygun, her yıl güncellenen bir gecikme tazminatı (kira bedeli) sözleşmeye net olarak eklenmelidir.
Teminat ve İpotek Süreçleri (İnşaat Teminat İpoteği)
Arsa sahiplerinin elindeki en büyük koz tapudur. İnşaat başlamadan müteahhide tapu devri (veya satış vaadi) yapılacaksa, devredilen bağımsız bölümlerin üzerine mutlaka "İnşaat Teminat İpoteği" konulmalıdır. Müteahhit inşaatı belirli seviyelere getirdikçe (örneğin kaba inşaat bitince %20, ince işçilik bitince %30, iskan alınınca tamamı) bu ipotekler kademeli olarak kaldırılmalıdır. Böylece müteahhit inşaatı yarım bırakıp kaçarsa, arsa sahipleri kendi arsalarını geri alma şansına sahip olur.
Teknik Şartname Hukuki Sözleşmenin Ayrılmaz Parçasıdır
Kullanılacak betonun sınıfından, asansörün markasına, kapı kollarının kalitesine kadar her detayın yazıldığı "Teknik Şartname", ana sözleşmenin eki sayılır ve mutlaka her sayfası taraflarca imzalanmalıdır. Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıkların %80'i "eksik veya ayıplı ifa" (kötü malzeme kullanımı) kaynaklıdır.
Atik & Yılmaz Hukuk ve Danışmanlık olarak, kentsel dönüşüm sözleşmelerini sadece imzalama aşamasında değil, iskan alınıp tapuların dağıtıldığı son güne kadar "Önleyici Hukuk" prensibiyle adım adım denetliyoruz. Değerli yatırımlarınızı riskli sözleşmelerin insafına bırakmayın.
